Journey in Life: 09/13/15

Sunday, September 13, 2015

Liệu biện pháp kiểm soát tiền thuê nhà có hiệu quả?

Hampstead Heath, London. Photo courtesy Dom Crossley.

Cuối tháng 7, khoảng 1.000 người đã tụ tập trong một khán phòng ở Seattle cho cuộc tranh luận dài 2 giờ về vấn đề kiểm soát tiền thuê nhà. Ý tưởng về việc kiểm soát tiền thuê nhà - hiện đang bất hợp pháp ở Washington - đã tìm được một số người ủng hộ trong các thành viên hội đồng ở đây, những người cho rằng biện pháp này sẽ giúp khắc phục thị trường nhà ở mà họ cho rằng hiện nay đang yếu kém. Những người Seattle này không hề đơn độc trong suy nghĩ của mình: ở New York, ngài thị trưởng Bill de Blasio đã đấu tranh mạnh mẽ cho việc đóng băng tiền thuê nhà đối với các căn hộ có giá thuê được giữ ổn định (rent-stabilized). Ở London, một số ứng cử viên thị trưởng đã bàn đến ý tưởng áp dụng một số hình thức kiểm soát tiền thuê nhà cho thành phố. Vì sao kiểm soát tiền thuê nhà trở nên phổ biến, và liệu nó có hiệu quả?

Một số chính trị gia, đặc biệt những người bên cánh tả, và các chuyên gia chính sách ủng hộ các hình thức điều tiết việc thuê nhà, chẳng hạn như kiểm soát tiền thuê nhà (đặt giới hạn trần mức tiền thuê mà) hoặc ổn định tiền thuê (đặt giới hạn mức tăng tiền thuê nhà). Những người ủng hộ cho rằng áp dụng kiểm soát tiền thuê nhà có thể giúp những người không giàu có không bị đuổi khỏi thành phố, khi chi phí nhà ở đang tăng cao. Ở nhiều thành phố đang phát triển, áp lực tăng trưởng đã đẩy giá thuê nhà lên cao, và do đó khiến thành phần dân cư ở các khu phố luôn thay đổi, theo chiều hướng có lợi cho những người có đủ khả năng chi trả. Phát biểu trên tờ Guardian, Carl Weisbrod, Chủ tịch Ủy ban quy hoạch thành phố New York, cho rằng quy định về tiền thuê nhà "là điều cần thiết cho tương lai của thành phố". Những người ủng hộ kiểm soát tiền thuê nhà thường viện dẫn nước Đức, nơi tiền thuê nhà cao hơn 20% so với các bất động sản tương tự được coi là bất hợp pháp. Khoảng 50% người Đức thuê nhà; và gần 90% người dân Berlin cũng vậy, nhiều người được sống trong những căn hộ rộng rãi, được trông coi cẩn thận. Giá thuê nhà tăng vọt trên khắp các nước giàu đã thúc đẩy sự quan tâm đối với các chính sách kiểm soát tiền thuê nhà. Trong mười năm đến năm 2014, tỷ lệ thuê nhà ở nước Anh mà chủ hộ ở độ tuổi từ 25-34 đã tăng từ 22% lên 44%. Ở Seattle, giá cho thuê căn hộ một phòng ngủ đã tăng gần 11% từ năm 2010 đến năm 2013. Một trường hợp được đưa ra là kiểm soát tiền thuê nhà giúp bảo vệ lâu dài cho người thuê nhà, và cũng nghiêng cán cân sức mạnh từ phía chủ nhà sang phía người thuê nhà. Một số người dự đoán, điều này sẽ khiến thị trường nhà ở đô thị thêm công bằng, giúp các hộ gia đình có thu nhập thấp không dễ dàng bị “gạt sang bên” bởi những chủ nhà muốn “làm đẹp” (gentrify) khu phố, nhằm đẩy giá nhà lên cao.

Nhưng các nhà kinh tế, cả hai cánh tả và hữu, đều có xu hướng không đồng ý. Năm 2000, Paul Krugman viết trên tờ New York Times, kiểm soát tiền thuê nhà là "một trong những vấn đề mà được hiểu rõ ràng nhất trong kinh tế học, và trong các nhà kinh tế - và ít gây tranh cãi nhất". Các nhà kinh tế cho rằng một mức giá trần sẽ làm giảm nguồn cung bất động sản trên thị trường. Khi giá nhà bị giới hạn, người dân có ít động lực để sửa chữa và cho thuê căn hộ tầng hầm của họ, hay xây dựng căn hộ cho thuê. Nguồn cung suy giảm thực chất sẽ làm trầm trọng thêm cuộc khủng hoảng giá cả. Những người đã cho thuê nhà có thể không thiết tha với việc bảo trì nhà, vì nguồn cung và doanh thu trên thị trường bị giới hạn bởi giá trần; chủ nhà có rất ít động lực để cạnh tranh thu hút khách thuê nhà. Chủ nhà cũng sẽ trở nên kén chọn hơn, và người thuê nhà có thể ở trong căn hộ thuê lâu hơn mức cần thiết. Nhưng điều thú vị là, những người sống trong các căn hộ có tiền thuê được kiểm soát ở New York thường có thu nhập trung vị cao hơn so với những người thuê nhà với giá thị trường. Điều này một phần phản ánh thực tế là việc kiểm soát tiền thuê nhà không có nghĩa là những người có nhiều tiền không thể tìm được những căn nhà tốt; trong một số trường hợp, họ còn dễ dàng tìm kiếm và giành được những căn hộ có tiền thuê được kiểm soát. Ví dụ ở nước Đức cũng không thực sự hoàn hảo: nhiều thành phố ở Đức có dân số suy giảm và giá nhà thấp (hoặc đang giảm) trong hai thập kỷ qua, dù điều sau đang thay đổi ở một vài thành phố.

Ở những nơi có nhu cầu sống trong thành phố đang tăng lên (như ở London, New York và Seattle), một chính sách hiệu quả hơn có thể là xây thêm nhiều nhà ở cho người dân. Số lượng nhà ở được xây dựng mỗi năm ở Vương quốc Anh đạt đỉnh điểm vào năm 1968 (ở mức 352.540 căn). Từ năm 2008 đã có sự sụt giảm số lượng nhà được xây dựng, khi một "vành đai xanh" vòng xung quanh thành phố hạn chế tăng trưởng. Trong khi đó, nhiều nhà phát triển (bất động sản) đang ngồi (bó tay) trên những mảnh đất của họ và nhìn giá đất ngày một tăng. Theo McKinsey, khoảng 45% diện tích đất đáng lẽ phải được xây dựng ở London vẫn đang bỏ không. Theo Kath Scanlon của Trường Kinh tế London,tỉ lệ xây dựng nhà ở thậm chí còn thấp hơn ở Đức. Luật về hạn chế quy hoạch, ở những nơi như San Francisco (nơi áp dụng cả biện pháp kiểm soát giá thuê) cũng nên được nới lỏng, và những người khác ở Seattle đã kêu gọi Hội đồng xây dựng thêm những ngôi nhà giá rẻ. Để một thành phố trở nên đáng sống hơn, các chính trị gia sẽ phải đối mặt với cả những NIMBYs*, chứ không chỉ các chủ sở hữu bất động sản.

Đoàn Khải
The Economist


Not in my backyard: người ủng hộ một công trình nào đó (lò đốt rác, trại tù, trại tế bần...) với điều kiện công trình ấy không được xây dựng gần nhà anh ta.

"Out-of-town" nghĩa là gì?

Câu cá thư giãn ngoài thành phố. Photo courtesy Baker County Tourism.

'Out-of-town' nghĩa là (thuộc) ngoài thành phố, xảy ra ngoài thành phố (of, relating to, or being from another town or city).

Ví dụ
No one was inside the house when the fire broke out around 6 p.m. Firefighters say the family is out of town.

A couple who were out of town for two days returned home on the evening of Sept. 5 to face a situation feared by many homeowners.

John McEnroe, tennis's original superbrat, has warned Nick Kyrgios he risks being "railroaded out of town if he doesn't watch out".

Phạm Hạnh

Bộ Lông Chồn

shared from thanhlinh.net.
-----
Photo courtesy roy maloon.

Tại những khu rừng ở miền Bắc Âu, có một loại chồn rất đẹp. Vào mùa hạ, lông chồn màu nâu nhạt. Nhưng vào mùa đông, lông chồn bỗng đổi màu và mang sắc trắng như tuyết, trừ có đầu và đuôi chồn vẫn giữ nguyên màu đen. Có lẽ do một bản năng kỳ lạ nào đó, những con chồn này giữ gìn bộ lông đẹp đẽ của mình rất cẩn thận. Chúng không bao giờ để thân thể dính bụi đất dơ bẩn.

Những người thợ săn Âu châu biết được đặc tính kỳ lạ này. Do đó, thay vì đặt bẫy để bắt chồn, họ đi tìm những khe đá hoặc gốc cây nơi chồn cư ngụ, rồi bôi nhựa đường lên. Sau đó, họ thả chó ra để bắt đầu săn đuổi. Những con chồn bị đuổi vội chạy về chỗ ở. Nhưng khi thấy nơi ở của mình bị hoen ố, chúng không chịu vào ẩn núp. Chúng đành chịu đương đầu với nguy hiểm và ngay cả sự chết, hơn là để thân thể hóa ra hoen ố...

Ðối với giống chồn đẹp đẽ trên đây, sự trong sạch còn quý hơn cả mạng sống: chúng sẵn sàng chiến đấu và chết hơn là để cho thân thể phải ra hoen ố.

Cuộc sống của người Kitô chúng ta cũng phải như thế. Ðược tái sinh trong Ðức Kitô Phục Sinh, mỗi người Kitô chúng ta được khoác lên chiếc áo trắng tinh tuyền. Chiếc áo trắng ấy, như lời khuyên của Giáo Hội trong ngày chúng ta chịu Phép Rửa, chúng ta phải mang nó tinh tuyền cho đến ngày ra trước mặt Chúa...

Cuộc sống nào cũng có chiến đấu. Cạm bẫy giăng mắc đầy các lối đi của chúng ta. Người Kitô không vì một chút lợi lộc, một chút an toàn giả hiệu để làm hoen ố chiếc áo tâm hồn của mình.

Trích sách Lẽ Sống

"Out-of-state" nghĩa là gì?

Trên đường ra ngoài bang. Photo courtesy Garrett.

'Out-of-state' nghĩa là (thuộc) bang khác, ngoài liên bang (of, relating to, or being from another state).

Ví dụ
Other critics say out-of-state lawyers would lack the requisite knowledge of Florida laws.

The chancellor of the University of Massachusetts Medical School says starting next year the school will start admitting out-of-state students and expand the number of students it enrolls.

For the last 25 years I, along with most other emergency managers, have told people to have an out-of-state contact. The basic premise we have given is that it is much more likely that in a post-disaster environment, you could get a long distance line more easily than a local telephone line.

Phạm Hạnh