video
Thư viện
Tài trợ
Vì sao chủ nhà ở Anh không có quyền sở hữu thật sự?
23 Sep, 2023
 |
| The Prudential Assurance Building*, London. Photo courtesy Robert Cutts. |
Nếu bạn là một người Nga giàu có đang phân vân không biết cất tiền ở đâu thì việc sở hữu một căn hộ ở trung tâm London không phải lựa chọn tồi. Thị trưởng London - ông Boris Johnson nói: thành phố ‘giờ được khẳng định là một thành phố có sức hấp dẫn trên toàn cầu tới mức bất động sản ở đây thực tế được coi như một loại tài sản’. Tuy nhiên bao người trong số các đại gia Nga (oligarch) này nhận ra rằng: trong nhiều trường hợp, họ không phải chủ sở hữu (owner) mà thật ra chỉ là người thuê (tenant)? Theo luật đất đai của Anh, hầu hết các căn hộ được bán dưới dạng ‘hợp đồng thuê’ (leasehold), về mặt kĩ thuật chính là một dạng thuê nhà dài hạn. Mảnh đất và tòa nhà trên đó do các freeholder (=landlord, chủ sở hữu) sở hữu. Cách phân chia này gây mơ hồ cho rất nhiều người mua nhà – không chỉ những người giàu đến từ Nga - mà còn dẫn đến những hậu quả lạ lùng (odd repercussion) cho các thành phố của Anh. Vậy điều khác biệt giữa người thuê nhà (leaseholder) và chủ sở hữu (freeholder) là gì?
Sự phân biệt này có nguồn gốc từ thời phong kiến: từ thế kỉ 11, những người tự do sở hữu các mảnh đất cho nông dân thuê để canh tác (toil). Vào thế kỉ 18, các dòng họ quý tộc như nhà Cadogan cho các nhà phát triển thuê đất dài hạn (long lease), tạo điều kiện hình thành những khu ‘Siêu biệt thự’ ở London (Great Estates). Việc cho thuê giải quyết được một vấn đề pháp lý: khi ai đó mua một ngôi nhà, đương nhiên họ cũng sở hữu mảnh đất ngôi nhà được xây trên đó và chịu trách nhiệm bảo trì (upkeep) ngôi nhà. Nhưng khi nhiều căn hộ được chồng lên nhau (piled on top) thì việc ai phải chịu trách nhiệm về hạ tầng tòa nhà trở nên mơ hồ hơn. Vì thế các chủ sở hữu chịu trách nhiệm này trong thời gian cho thuê nhà.
Kết quả là nhiều người không hề biết ai mới thực sự là chủ căn hộ đắt tiền của họ. Tuy nhiên, đây cũng không phải vấn đề lớn. Như ông Graham Winkley ở Công ty luật Boodle Hatfield cho biết, khi một chủ sở hữu cho thuê dài hạn đất của mình, ‘cơ bản là họ đã nhận tiền (để đổi lấy nhà đất) rồi’. Sau nhiều thập kỉ sửa đổi luật, người thuê nhà đã có những quyền lợi hợp pháp vững chắc. Bất cứ ai đã thuê nhà hơn 2 năm có thể gia hạn (hợp đồng) thêm 90 năm nữa (dù đôi khi với giá rất cao). Điều này cũng có nghĩa hiếm khi quyền thuê nhà bị hết hạn (run out). Trên thực tế, có quyền sở hữu một ngôi nhà nghĩa là có quyền quản lý và thu phí dịch vụ. Những người phát triển bất động sản xây các tòa căn hộ mới thường cho thuê dài hạn – 99 hoặc 125 năm và giao (farm out) quyền sở hữu này cho các công ty quản lý. Hệ thống này có hiệu quả không? Không hẳn. Việc thường xuyên phải gia hạn hợp đồng cho thuê khiến chủ sở hữu bất động sản bối rối và chỉ béo bở các công ty luật. Nếu không có một phần quyền sở hữu, người thuê nhà không dễ dàng gì yêu cầu sửa chữa hay thay đổi kết cấu trong tòa nhà. Quyền sở hữu thường được mua bán giữa các nhà đầu cơ và một số sẽ tìm cách moi tiền từ phí dịch vụ. Ở các nước cũng sử dụng Thông luật (common-law) như Mỹ và Canada, các căn hộ được coi là ‘chung cư’ (condominiums), nơi một công ty đại diện người dân sở hữu tòa nhà. Hệ thống này đơn giản hơn và quyền của chủ nhà cũng rõ ràng hơn.
Ở London, vấn đề lớn hơn có lẽ là hợp đồng thuê nhà không bao giờ hết hạn và chủ sở hữu thường khó tìm. Với cuộc khủng hoảng bất động sản ở thành phố hiện nay, việc phá bỏ (demolish) các ngôi nhà rải rác thưa thớt (low-density) ở nhiều khu vực để xây mới sẽ là hợp lý. Trong các thập niên 20 và 30, rất nhiều căn hộ mới đã được xây ở những khu đất mà hợp đồng thuê hết hạn cùng lúc. Tuy nhiên, ngày nay, tái phát triển kiểu đó là bất khả thi. Kể cả khi chỉ có duy nhất một chủ sở hữu một mảnh đất cũng không có cách nào từ chối người thuê nhà quyền gia hạn hợp đồng hoặc buộc họ phải bán phần (sở hữu). Điều này khiến nhà cũ thường hiếm khi bị phá dỡ trừ khi thuộc sở hữu của chính quyền địa phương (có quyền lực buộc người thuê rời đi). Nơi duy nhất có thể xây dựng được là các khu đất công nghiệp cũ. Người London đang phải trả nhiều tiền hơn bao giờ hết để được làm ‘người thuê nhà’ nhưng chẳng bao giờ nhà mới được xây đủ cả.
Đăng Duy
The Economist
Bài trước: Hội nghị Bretton Woods quyết định những gì?
* This building, along Holborn Bar in the City of London, was designed by Alfred Waterhouse in the late 1870s and replaced a number of existing buildings including Furnival’s Inn, where Charles Dickens lived from 1834 to 1837.
Sau hơn 3 năm đánh giá hiệu quả kinh tế, tác động xã hội, môi trường, hội đồng này khuyến nghị xây thêm đường băng thứ ba cho sân bay Heathrow bất chấp phương án này bị phản ứng dữ dội về mặt chính trị. Heathrow cách trung tâm London 22km bị bao bọc bởi các khu dân cư đông đúc được chọn thay cho phương án phát triển ở Gatwick cách London 48km.
Nếu xây thêm đường băng thứ 3 ở Heathrow, dự kiến London sẽ phải giải tỏa 800 hộ dân và vấn đề tiếng ồn/ô nhiễm do hoạt động của sân bay sẽ tăng lên, ảnh hưởng đến khoảng 47,000 hộ dân khác. Bởi vậy phương án này bị nhiều chính trị gia phản đối kể cả một số nghị sĩ đảng Bảo thủ, trong đó có thị trưởng London Boris Johnson, người có khả năng sẽ thay thế thủ tướng Cameron trong tương lai. Chưa biết chính phủ Cameron có chấp nhận khuyến nghị này hay không nhưng chí ít vấn đề phát triển sân bay ở đâu đã được các nhà kinh tế nghiên cứu cẩn thận.
(*): Sir Howard Davies là một nhà kinh tế rất uy tín ở Anh, từng là hiệu trưởng LSE và là một columnist rất nổi tiếng trên FT. Hiện ông dạy ở Sciences Po - đồng nghiệp với bạn Đỗ Quốc Anh.
chẳng qua cải cách kiểu này không tiêu hàng tỉ USD, nên các chính trị gia chẳng quan tâm...
-----
Infrastructure words of wisdom:
The chief problem with our airports is not (pace Larry Summers) that they’re not as sleek and modern as the vast white elephants you’ll find in East Asia. Rather, it is that they are congested, and the reason they are congested is that the federal government doesn’t provide for market-rate pricing for take-off and landing slots. This straightforward reform would greatly increase the productivity, not to mention the pleasantness, of our aviation system. Yet it doesn’t involve spending billions of dollars and cutting ribbons, so politicians are by and large not interested.