video
Thư viện
Tài trợ
Chính phủ liên bang giải cứu thị trường bất động sản
08 Jun, 2013
 |
| Trái phiếu của Ngân hàng cho vay mua nhà liên bang (Federal Home Loan Bank). Nguồn: iCollector.com |
Tháng 10 năm ngoái, giáo sư Philip Scranton có bài ở Bloomberg, kể về ngành xây dựng ở Mỹ đã bùng nổ trong suốt những năm 1920 khi các tòa nhà, nhà máy, kho xưởng và nhà dân mới được hồ hởi xây dựng trên khắp nước Mỹ.
Thị trường chứng khoán đang phát triển, ở đó các trái phiếu thương mại có thể được mua đi bán lại để lấy tiền cho xây dựng bất động sản, đã góp phần thổi bùng cơn sốt nhà ở. Tuy nhiên, vào năm 1928, Cục Dự trữ liên bang đã thắt chặt chính sách tiền tệ để ngăn ngừa đầu cơ, đặc biệt trong thị trường cổ phiếu, và đầu tư nhà ở bắt đầu suy giảm.
Khi cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu dẫn đến (trigger) thất nghiệp tràn lan và phá sản hàng loạt, khả năng trả nợ tiền vay mua nhà của các chủ nhà tan thành mây khói (crumble). Điều này đặc biệt đáng lo ngại, bởi nhiều khoản vay thế chấp mua nhà là những thỏa thuận vay 5 năm với tiền trả lớn (balloon payment*) vào cuối kỳ. Các ngân hàng đã liên tục ký lại những hợp đồng này, điều chỉnh lãi suất theo thị trường.
Khi giá nhà tăng, các gia đình thường vay khoản vay thế chấp thứ hai với lãi suất cao để tân trang nhà cửa hay để lấy tiền mặt cho các mục đích khác. Vào năm 1932, việc gia hạn không còn được thực hiện và các khoản vay thế chấp thứ hai đã không được trả.
Hệ thống tài chính-vay thế chấp này nhanh chóng sụp đổ. Các vụ tịch biên nhà ngày càng nhiều, lên tới 1.000 vụ/ngày vào cuối năm 1932. Các tài sản, được mua bằng tiền từ các khoản vay thế chấp, đã bị mất giá khi tiền trả vay của chủ nhà trở nên không đáng tin cậy. Chính phủ phải làm gì?
Tổng thống Herbert Hoover, mặc dù miễn cưỡng ủng hộ các chương trình chính phủ lớn, đã nhận ra mức độ nghiêm trọng của thảm họa sắp tới. Tổng thống đề xuất Quốc hội tạo ra một hệ thống các Ngân hàng cho vay mua nhà liên bang, với 12 khu bầu cử (district?) và hội viên được chọn từ các định chế nắm giữ khoản vay thế chấp, bao gồm các công ty bảo hiểm, ngân hàng hợp tác xã và các hiệp hội đất đai (dành cho người di cư, homestead).
Ý tưởng chủ đạo của hệ thống này là 'các trái phiếu, được bảo lãnh bởi các khoản vay thế chấp được chấp nhận bởi hệ thống cho vay mua nhà, sẽ được chào tới công chúng để tăng lưu thông tiền tệ.' tờ New York Times viết.
12 ngân hàng này sẽ cho vay ít nhất là 125 triệu USD, ban đầu được cấp vốn bởi Tập đoàn tài chính tái thiết (Reconstruction Finance Corporation), tới các công ty xây dựng và cho vay mắc nạn, lấy các khoản vay thế chấp tốt làm vật thế chấp. Sau đó, các ngân hàng này sẽ chứng khoán hóa những cổ phần này (holdings), vì vậy khôi phục tài khoản tiền mặt của họ để tiếp tục cho vay, gia tăng dòng tiền mặt của đất nước.
Ngành ngân hàng ngay lập tức chống đối. Lý do phản đối chủ yếu là hệ thống ngân hàng cho vay này 'khiến chính phủ can thiệp hơn nữa vào kinh doanh tư nhân,' tờ New York Times viết. 'Không hề thiếu các quỹ tiền mặt cho các định chế cho vay thế chấp mua nhà. Dự luật này sẽ khuyến khích việc xây nhà không lành mạnh.' Thậm chí tồi tệ hơn, các trái phiếu của những ngân hàng cho vay mua nhà sẽ không thể bán được.
Bất chấp các chống đối, các Ủy ban Thượng viện và Hạ viện đã thúc đẩy dự luật, và vào ngày 22 tháng Bảy, năm 1932, Tổng thống Hoover đã ký dự luật này. Chủ tịch của định chế mới, Franklin Fort, ngay sau đó đã kêu gọi thời kỳ miễn trả tiền vay (mortgage holiday) để ngăn chặn các vụ tịch biên nhà cửa cho đến khi hệ thống này có thể được dựng nên và vận hành ổn định. 40 tiểu bang xác nhận đồng ý.
Các ngân hàng cho vay mua nhà liên bang bắt đầu giao dịch (open their ledger) vào ngày 15 tháng Mười, mặc dù, theo đại diện của New York - Fiorello LaGuardia nói, không rõ 'ảnh hưởng của các định chế ích kỷ có lấn át' nhu cầu của các chủ nhà đang gặp khó khăn (hard-pressed) hay không?
Tổng thống Hoover đã cố hết sức mình, và ngày bầu cử chỉ còn cách 3 tuần nữa.
Sơn Phạm
Bloomberg
Bài trước: Khi Pháp đánh thuế người dân để trả nợ
* A final loan payment that is significantly larger than the payments preceding it.
Tags: economics
1 Comments