Vỡ trận condotel
shared from fb Son Dang,
-----
Condotel-căn hộ du lịch đương nhiên sẽ vỡ trận. Không sớm thì muộn. Điều này các chuyên gia đã nhìn ra và lên tiếng cảnh báo từ 4-5 năm trước. Tuy nhiên, nền kinh tế Việt Nam có thể ví như con nghiện đất-bất động sản, vẫn phải “cắn thuốc” và lắc:)) Không sản xuất, không công nghiệp, không công nghệ, thì còn đường nào khác:))
60-70.000 nghìn căn condotel từ Phú Quốc đến Đà Nẵng, với lãi suất hứa hẹn 10-12%, trở thành thứ ma tuý cho nhân dân cùng sướng. Ngồi mát ăn bát vàng, vay ngân hàng lãi suất 8%, rồi chờ các group tặng lại 4% chênh lệch từ condotel. Ngoài ra, cám dỗ lớn nhất của condotel là khả năng tăng...sĩ diện cho nhiều người trẻ. Rất dễ nghe các nạn nhân ngồi quán cafe khoe mới bỏ 8-12 tỉ để sắm 2-3 căn condotel. Cầm cố tài sản để vay và mua condotel làm nhà đầu tư thứ cấp nó đem lại ảo tưởng về sự thành công:))
Khi các group nối gót Cocobay xù độ trả lãi, thì các nhà đầu tư thứ cấp cừu non sẽ rơi vào thế điêu đứng. Chưa có quyền khiếu kiện tập thể, thì chỉ còn cách kiện lẻ tẻ. Hợp đồng mua bán condotel hầu như phần cán thuộc về các group, nên cừu non chỉ có nước kêu be he và ngậm cục tức:)) Bán lại cũng không ai mua...
Nhìn vào số lỗ của Vin trong mảng khách sạn du lịch chẳng hạn, sẽ thấy được tương lai gần của condotel. Dự báo kinh tế toàn cầu 2020 bê bết, mảng du lịch xuống dốc sâu. Ở Đà Nẵng-Nha Trang-Phú Quốc, số lượng phòng hotel đã vượt xa mức cầu. Các chuỗi quốc tế như Sheraton-Intercon liên tục giảm giá nhưng vẫn xanh mặt. Thì condotel càng thêm bí:))
Chưa nói đến việc thả cửa cấp phép cho condotel đã khiến cho các thành phố biển vỡ trận về mặt quy hoạch. Những bức tường thành condotel khổng lồ dựng đứng và cực kì ngột ngạt là điều mà mọi người cảm nhận rất rõ. Hậu quả là khách cao cấp không cánh mà bay, giờ chỉ còn đường ôm khách tour Tàu rẻ tiền.))
Bài trước: Nước sạch sông Đuống đắt đỏ vì 'cõng' lãi vay nghìn tỉ?
Điều này rất khác với các loại tài sản khác, khi đầu tư chúng ta có thể bán ra khi giá cao, mua vào khi giá rẻ. Về công cụ tài chính, tôi thấy rất chặt khi chúng ta mua tài sản, nhưng giá trị tài sản lại do đối tác quyết định.
Trong trường hợp lỗ, muốn bán condotel đi cũng khó bởi người mua tương lai tính toán giá trị bất động sản dựa trên tỷ suất sinh lời của chính bất động sản đó. Điều này khiến nhà đầu tư thứ cấp bị mắc kẹt với condotel”.
Từ lâu tôi không bao giờ quan tâm đến các dự án resort bán biệt thự và căn hộ ven biển, mà người mua bắt buộc phải trao cho chủ đầu tư quyền khai thác từ 10 đến 20 năm, với mức "lợi nhuận cam kết" trên 10% tùy dự án, và người mua chỉ được quyền "làm chủ" thật tối đa 20 ngày trong 1 năm.
Thực chất đó là bài toán tài chính mà chủ đầu tư đã tính toán cẩn thận: bỏ vốn đầu tư vừa phải, rồi vay ngân hàng để xây dựng và phát triển dự án, sau đó tiếp tục "vay" từ người mua trong thời hạn "cam kết lợi nhuận" (mà thực chất là thời hạn vay), để khai thác kiếm lãi to.
Kỹ thuật marketing bán sản phẩm của những dự án đó chỉ nhằm đánh vào tâm lý người dư tiền muốn sở hữu biệt thự và căn hộ ven biển, dụ họ ứng tiền ra "mua", mà thực chất là đưa tiền cho chủ đầu tư vay trong quá trình khai thác dự án.
Hậu quả mà người mua nhận lãnh là: (1) lợi nhuận cam kết không có gì chắc chắn, và (2) sau thời gian đưa tài sản của mình vào "pool" cho chủ đầu tư khai thác trong 10-20 năm, sẽ nhận lại quyền làm chủ một tài sản xuống cấp, thiết kế lỗi thời với thời gian, giá trị không còn như lúc ban đầu, muốn bán hoàn vốn cũng không được, ở thì không xong.
Hằng ngày tôi vẫn nhận vài cuộc điện thoại của các bạn marketing cho những dự án như thế. Khi giả vờ (vì không có tiền ��) đòi hỏi điều kiện mua mà không đưa sản phẩm vào "pool" khai thác của chủ đầu tư, tôi đều nhận được câu trả lời chán nản của các bạn ấy rằng không thể mua như thế, rồi ... biến mất.
Tiền mặt có trong tay chưa dùng đến như cô gái còn xuân, luôn bị các anh chủ đầu tư cáo già ve vãn dụ dỗ, lỡ dại cắn câu thì thân phận đồng tiền ấy giống như tình trạng ví von trong đoạn bài ca dao sau đây:
"Bây giờ em đã có chồng,
Như chim vào lồng như cá cắn câu.
Cá cắn câu biết đâu mà gỡ,
Chim vào lồng biết thuở nào ra?"
Cách đây vài ngày, 21/11 tờ Viettimes đã đăng bài về sức khoẻ tài chính yếu kém của Cocobay, và đến cuối tuần thì vụ Cocobay bùng phát.
Ông Nguyễn Đức Thành, ông chủ Tập đoàn Empire nói rằng "dự án này là do lớp trẻ làm". Lớp trẻ ở đây là con trai và con dâu của ông. Và nhân vật Coco Trần (Con dâu) là nhân vật có tiếng tài ba, giỏi giang từ rất lâu. 11 tuổi Coco Trần, tên thật là Trần Thu Hiền, nhân vật nữ đứng cạnh C. Ronaldo trong bức ảnh truyền thông về Cocobay, là con gái của Thuyết "Buôn vua", một nhân vật đầy tính huyền thoại trong vụ Năm Cam.
Giờ thì nhiều yếu tố khiến Cocobay phải tuyên bố "phá" cam kết lợi nhuận 12%/năm cho nhà đầu tư. Nhưng yếu tố lớn nhất vẫn là mô hình kinh doanh. 10.000 căn condotel thì không thị trường nào thẩm thấu nổi để tạo ra dòng tiền.
Cty BĐS mời bạn mua ngôi nhà 10 tỷ. Chỉ cần trả 3 tỷ. Họ sẽ thu xếp với ngân hàng cho bạn vay 7 tỷ. Bạn ko cần quan tâm lãi phải trả cho ngân hàng vì cty này cam kết sẽ thuê lại ngôi nhà đó để kinh doanh và trả tiền cho bạn đủ để bạn trả lãi ngân hàng đồng thời có thêm một khoản lợi nhuận bỏ túi. Nghe kèo có vẻ thơm.
Trong cuộc chơi này ngân hàng tất nhiên ko ngu. Họ sẽ giữ giấy tờ ngôi nhà đó chừng nào bạn chưa trả hết 7 tỷ gốc + lãi tiền vay.
Thực tế thì đến lúc này, NH mới là chủ thực của ngôi nhà đó. Ko phải bạn. Nếu ko có đủ 10 tỷ thì bạn chỉ là người đi vay hộ cho cty BĐS mà thôi.
BĐS xuống giá. Lãi suất tiền vay tăng. Cty BĐS kêu ko kinh doanh được vì thị trường ko nóng như kỳ vọng và ko trả tiền thuê nhà cho bạn.
Lúc này nếu không xoay ra đủ số tiền, ngân hang sẽ siết nợ ngôi nhà đó còn bạn mất 3 tỷ và mắc bệnh đau đầu mãn tính.
“Cuộc tình dù đúng hay sai, đứa nào đi vay là đứa đó thiệt”
Ngoài các yếu tố pháp lý, hạn chế về sở hữu, thì xét trên góc độ đầu tư hay sử dụng cho mục đích nghỉ dưỡng, đầu tư vào condotel là "Not make any sense".
Nhìn thấy quả gói đầu tư cam kết lợi nhuận mà xuống tiền đã thấy vô nghĩa. Bỏ cục tiền, hưởng cam kết, tỷ suất lợi nhuận không tưởng (trong đầu tư BĐS cho thuê nói chung), thanh khoản kém, ... vậy lý do gì để đầu tư? nếu nói là để nghỉ dưỡng thì mỗi năm bỏ ít tiền trong số tiền đầu tư có thể nghỉ dưỡng ở khắp nơi trên thế giới này rồi. Hơn nữa, đầu tư BĐS thì còn nhiều kênh khác tốt hơn, ít rủi ro hơn. Vậy "Not making any sense" khi đầu tư vào condotel, có chăng là "lợi nhuận cam kết làm mờ mắt".
Một, ai cũng biết, nâng giá sản phẩm lên rồi cam kết trả lợi nhuận, một hình thức lấy mỡ nó rán nó, có hơi hướng Ponzi.
Hai, nhiều người biết nhưng liều, đầu tư kiểu này là dạng cấp vốn cho chủ đầu tư chứ không phải mua bán, vậy chẳng mấy ai tìm hiểu năng lực tài chính của chủ đầu tư như thế nào, rủi ro mà mình phải gánh là gì. Nếu xét góc độ Risk vs. Return thì lãi suất cam kết 12% của #Cocobay có khi còn rất thấp.
Nếu có một lĩnh vực nào khác để nhà đầu tư giàu lòng tham theo đuổi mà không được bảo vệ, hãy để lại duy nhất Tín dụng đen, và hãy để Tín dụng đen tiếp tục là bất hợp pháp.
Keynes đã dạy chúng ta về sự phi lý của người đời và những hậu quả của bất trắc bất khả giảm thiểu. Các nhà New Keynesian còn mô hình hoá ra những cân bằng bất hợp lý, dựa trên giả định gần duy lý (nearly rational). Hàm ý chính sách ở đây rất rõ ràng: Sự tinh tế của thị trường tài chính vốn làm lu mờ giả định con người duy lý của Tổng hợp Tân cổ điển đòi hỏi thị trường này phải được định chế hoá chặt chẽ. Đấy là nhiệm vụ kinh tế chính yếu của nền chuyên chính nhân dân, của người điều hành nền kinh tế thị trường định hướng XHCN. Thay vì đầu tư cho các quả đấm thép, hãy đầu tư cho các bạn ở Bộ Tài chính và Ngân hàng nhà nước đi học các trường đỉnh cao, ít nhất cũng được như Đại học Oxford của Trịnh Văn Bính những năm 1930, để mỗi công bộc nhân dân ở MOF, SBV là hoặc hơn một Trịnh Văn Bính. À, và cả các đại biểu quốc hội, người làm luật de jure nữa. Hãy nâng cao trình độ của họ, ví dụ tầm Đại học Yale, NUS, Thanh Hoa...
Các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này phải tuân thủ các quy định của một ngành nghề kinh doanh có điều kiện, phải có tỷ lệ vốn chủ sở hữu tối thiểu so với tổng tài sản huy động, phải chịu cơ chế giám sát về công bố thông tin bao gồm cả các nội dung quảng cáo, hợp đồng ký 2 bên và phương án cam kết lợi nhuận phải tuân thủ theo mẫu đã được cơ quan chức năng phê duyệt và chịu sự giám sát thực hiện hoặc bảo lãnh của một bên thứ 3...
"Condotel giống như việc Alfred Nobel phát minh ra thuốc nổ TNT, còn ai được dùng vào việc gì và sử dụng như thế nào thì cần có quy định và kiểm soát của Chính phủ",
“Back in the spring of 1720, Sir Isaac Newton owned shares in the South Sea Company, the hottest stock in England. Sensing that the market was getting out of hand, the great physicist muttered that he ‘could calculate the motions of the heavenly bodies, but not the madness of the people.’ Newton dumped his South Sea shares, pocketing a 100% profit totaling £7,000. But just months later, swept up in the wild enthusiasm of the market, Newton jumped back in at a much higher price — and lost £20,000 (or more than $US3 million in [2002-2003’s] money. For the rest of his life, he forbade anyone to speak the words ‘South Sea’ in his presence.”
(nguồn: "The Intelligent Investor")
[img]https://1.bp.blogspot.com/-SlKn0QUCGEA/XfJTXuhaEAI/AAAAAAAB3kU/kU9e08Sk6oc36jtWF0IhtbuX08XZ_xMJQCLcBGAsYHQ/s1600/calculate%2Bthe%2Bmotion%2Bof%2Bheavenly%2Bbodies.jpg[/img]