video
Thư viện
Tài trợ
Giải cứu thị trường bất động sản: cho vay thế chấp với thời hạn 30 năm
03 Oct, 2023
Năm 1933, Tổng thống Franklin D. Roosevelt đã ký dự luật cung cấp hỗ trợ tái cấp vốn cho các khoản vay thế chấp mua nhà. Nguồn: Thư viện Quốc hội (Mỹ). Phòng In ấn và Nhiếp ảnh.
By Louis Hyman / Sơn Phạm dịch
Ở hầu hết mọi nơi trên thế giới, sở hữu nhà không được xem như là một bước tự nhiên trong quá trình đạt tới tuổi trưởng thành có trách nhiệm. Bên ngoài nước Mỹ, các khoản vay thế chấp (mortgage*) thường có giá trị nhỏ, thời gian ngắn hơn và lãi suất có thể điều chỉnh. Khoản vay thế chấp mua nhà có thời hạn 30 năm phổ biến ở nước Mỹ với lãi suất cố định, trả lãi hàng tháng ở mức thấp nhất có thể và một tương lai chắc chắn hơn, lại là một sự lạ lùng.
Làm thế nào mà người Mỹ đã phát triển thông lệ tài chính đặc biệt này? Đó chính là chương trình Chính sách kinh tế mới (của Tổng thống Roosevelt).
Trên nhiều khía cạnh, các khoản vay của những năm 1920 giống với những khoản vay ở nước ngoài ngày nay nhiều hơn. Những khoản cho vay không định kỳ (balloon loan**) với thời gian thanh toán chỉ 3 đến 5 năm là phổ biến. Những chủ sở hữu nhà, giống với các chủ nhà của những năm 2000, chỉ đơn thuần hi vọng có thể trả được nợ. Tiền cho những khoản vay thế chấp này, với sự bắt chước mù quáng kỳ quái ngày nay, đến từ những món nợ mà ngân hàng bán cho các nhà đầu tư, và kỳ hạn thanh toán trái phiếu cũng ngắn tương tự như vậy.
Khi các nhà đầu tư lo lắng không yên (skittish) sau vụ sụp đổ thị trường chứng khoán năm 1929, họ ngừng mua trái phiếu các khoản vay thế chấp. Các ngân hàng không còn vốn để tái cấp vốn cho các chủ sở hữu nhà, và cũng không ai có thể trả nợ khoản vay thế chấp mua nhà của mình. Điều duy nhất đã ngăn cản sự sụp đổ của thị trường bất động sản là Tập đoàn cho vay của những chủ sở hữu nhà, một doanh nghiệp do chính phủ bảo trợ, bắt đầu hoán đổi trái phiếu của chính Tập đoàn với các khoản vay thế chấp mua nhà của ngân hàng, nhằm bơm thanh khoản vào hệ thống.
Chương trình Chính sách Kinh tế mới
Điều có thể hiểu là, khi các nhà lập chính sách bắt đầu nghĩ đến việc cải tổ hệ thống, họ đã thử tìm các cách để làm cho việc vay mượn các khoản vay thế chấp mua nhà có thời hạn dài hơn, sao cho khủng hoảng sẽ không tự duy trì (self-perpetuating). Vào năm 1934, Cơ quan Quản lý nhà liên bang (Federal Housing Administration) đã áp dụng một kế hoạch táo bạo (audacious) để thay đổi cách người Mỹ vay mượn.
Năm 1933, cũng giống như ngày nay, nguồn vốn tư nhân chất đầy trong các tài khoản nhưng ngân hàng không dám cho vay. Tổng thống Franklin D. Roosevelt đã bổ nhiệm (tap) James Moffett, Phó Chủ tịch Standard Oil Co., để giám sát cơ quan mới này. Cả hai thống nhất rằng dòng vốn cần được khơi thông trên toàn quốc để nền kinh tế có thể sôi động trở lại. Roosevelt cho rằng một thị trường các khoản vay thế chấp mua nhà toàn quốc sẽ ổn định và công bằng hơn. Viết cho Moffett, Tổng thống tái khẳng định 'rằng việc hoàn trả các khoản vay thế chấp mua nhà hiện tại thành các khoản vay trả dần với thời hạn dài hơn' sẽ 'dẫn đến kết quả là một nền tảng cấu trúc cho vay thế chấp an toàn hơn đối với nước Mỹ.'
Nhưng Tổng thống cũng không chỉ quan ngại về sự ổn định của thị trường, mà ông còn chia sẻ 'niềm tin của người dân Mỹ rằng mỗi nỗ lực thực tế nhằm hạ thấp chi phí ngôi nhà cho số đông dân chúng là xứng đáng với những nỗ lực tốt nhất của chúng ta.'
Phần sáng tạo nhất của kế hoạch của Cơ quan Quản lý nhà liên bang là chính phủ sẽ không trả tiền cho bất kỳ phần nào của kế hoạch này. Các chủ nợ sẽ đóng góp vào một quỹ bảo hiểm (insurance pool) được tổ chức, nhưng không được tài trợ bởi, chính phủ liên bang. Nếu có vụ không trả được nợ cho khoản vay thế chấp nào, chủ nợ sẽ được hoàn trả từ quỹ này. Được trả bằng các trái phiếu có lợi tức thấp, chủ nợ sẽ không bị mất số tiền cho vay gốc, nhưng họ cũng sẽ không có động cơ để cho những người không xứng đáng vay. Với thời hạn trả nợ dài như vậy, khoản tiền trả hàng tháng có thể gộp cả lãi suất và tiền gốc.
Kế hoạch này, được gọi là 'trả dần nợ', đã xóa bỏ sự cần thiết cho việc tái vấp vốn (refinance?), điều làm cho các khoản vay thế chấp không định kỳ bấp bênh. Thời hạn dài cũng làm cho các khoản vay thế chấp độc lập với những biến động ngắn hạn của nền kinh tế. Người đi vay sẽ không phải chịu đựng rủi ro của việc thất nghiệp và đồng thời phải trả nợ cùng một lúc. Cơ quan Quản lý nhà liên bang đã bảo toàn sự lựa chọn tư nhân trong khi vẫn hoàn thành vai trò hàng hóa công. Không chủ nợ nào buộc phải tuân theo FHA, nhưng nếu họ làm như vậy, hoạt động kinh doanh của họ sẽ được tiến hành dễ dàng hơn. Các khoản cho vay không rủi ro cùng với việc những người mua được bảo lãnh đã tạo ra một động cơ lạ thường - và không ép buộc - để cho vay vốn tư nhân.
Các khoản vay vô đạo đức
Kế hoạch của Cơ quan Quản lý nhà liên bang đã là một cuộc cách mạng trong tài chính. Những người sở hữu nhà không còn phải vay mượn các khoản vay không định kỳ trong thời gian ngắn chỉ vài năm. Thay vào đó, họ có thể vay trong 15 hay 20 năm (thời gian mà những chủ ngân hàng trước đó nghĩ rằng quá dài một cách vô đạo đức.) Các khoản cho vay chỉ có thể được sử dụng cho những ngôi nhà tốt mà có thể tồn tại hàng thập kỷ, và FHA sẽ thẩm tra tất cả các ngôi nhà để đảm bảo rằng chúng đáp ứng đủ tiêu chuẩn. Một cách suy nghĩ mới hình thành là thậm chí còn vô đạo đức hơn nếu gây ra một tình huống mà chủ sở hữu nhà sẽ bị tịch biên.
Như tạp chí Time đã mô tả, hệ thống này là sự đổi hướng từ 'khoản vay thế chấp mua nhà kiểu cũ mà được ký lại trong thời điểm kinh tế tốt và bị tịch biên trong thời kỳ kinh tế tồi tệ.' FHA bảo đảm các khoản cho vay này để các nguồn vốn tư nhân, như các ngân hàng và các công ty bảo hiểm, có thể đầu tư vào chúng. Moffett cho phép in ấn các tờ rơi giải thích ngành xây dựng và ngân hàng có thể cùng có lợi nhuận từ FHA như thế nào. Sự căm ghét (animosity) đối với chi tiêu của chính phủ vẫn còn, nhưng sự ủng hộ đối với FHA đã tăng lên.
Với các khoản vay thế chấp mua nhà được bảo lãnh, rủi ro giảm xuống bằng không, tạo điều kiện cho Roosevelt chỉ thị các khoản vay thế chấp FHA chỉ trả lãi suất cố định ở mức thấp 5% (so với mức 12% trên thị trường) trên toàn quốc. Đạo đức hay không, các khoản vay thế chấp mua nhà dài hạn đã ổn định thị trường bất động sản và làm tăng chất lượng khối bất động sản trên nước Mỹ, mang lại hy vọng mới về các khoản vay thế chấp dài hạn cho những người Mỹ đi vay.
(Louis Hyman là trợ lý giáo sư lịch sử tại Đại học Cornell là tác giả cuốn 'Vay mượn: Phương cách vay nợ của nước Mỹ' - "Borrow: The American Way of Debt.")
Bloomberg
Cash flow (bài của blogger Giang Lê, lưu)
Note: bạn đọc có thể xem thêm bài về 3 giải pháp đồng bộ giải quyết nợ xấu của bs Hồ Hải ở đây.
* a temporary, conditional pledge of property to a creditor as security for performance of an obligation or repayment of a debt.
** a loan in respect of which interest and capital are paid off in instalments at irregular intervals.
Post a Comment